Правительственная программа льготной ипотеки заметно оживила рынок недвижимости: еще никогда россияне не брали столько кредитов на покупку жилья. Ипотеку спешат оформить даже те, у кого нет накоплений на первоначальный взнос. Застройщики в ответ на ажиотажный спрос резко подняли цены, а эксперты предупреждают: на рынке формируется ипотечный пузырь.

Как дешевела ипотека

Программу льготной ипотеки запустили в апреле 2020 года в качестве одной из антикризисных мер. Власти предоставляют банкам субсидии, чтобы граждане могли брать кредиты на покупку жилья в новостройках под 6,5% годовых.

Изначально условия госпрограммы распространялась на недвижимость стоимостью до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, а в остальных регионах — до 3 млн. В июне после волны критики президент России Владимир Путин распространил действие программы на более дорогие квартиры — до 6 млн в регионах и до 12 млн в столицах.

В августе условия еще раз смягчили: первоначальный взнос снизили с 20% до 15%. Параллельно увеличили бюджет на субсидии — с 740 до 900 млрд рублей. Все для того, чтобы как можно больше желающих успели воспользоваться дешевой ипотекой, объяснил премьер-министр Михаил Мишустин: программа закончится 1 ноября.

В некоторых регионах пошли дальше и выделили дополнительные субсидии. Например, в Омске благодаря участию местных властей ставку удалось снизить до 3,1%, а на Дальнем Востоке еще с 2019 года дают ипотеку под 2%. Также в стране есть сельская ипотека (под 2,7% годовых) и другие госпрограммы с льготным условиями (например, для семей с двумя и более детьми).

Но даже 6,5% — это ощутимо меньше, чем было раньше. По данным Центробанка, в апреле 2019 года средняя ставка ипотеки составляла 10,56%, а в целом последние годы она колебалась в пределах 9-11%.

Как это оживило рынок

Желающих взять льготную ипотеку оказалось немало: еще в конце лета россияне подали около 450 тыс. заявок, из них как раз 310 тыс. на тот момент уже удовлетворили.

По итогам августа выдача ипотеки в России установила новый исторический максимум.

По оценке ДОМ.РФ и агентства Frank RG, в том месяце россияне взяли 148 тыс. ипотечных кредитов на 375 млрд рублей. Это на 38% (в количественном выражении) и на 59% в денежном больше, чем год назад, в августе 2019 года.

Всего же с начала года жители страны оформили почти 900 тыс. ипотечных договоров на 2,2 трлн рублей — на четверть больше, чем в январе-августе прошлого года.

При этом программа привлекла неплатежеспособных заемщиков. По информации Центробанка, почти в полтора раза выросла доля тех, кто ради первоначального взноса берет потребительский кредит: если в 2014 году таких было 3,7%, то сейчас — 5,5%. Банк России определил таких заемщиков в группу повышенного риска: они могут остаться без квартиры и с обязательствами по потребительскому кредиту.

Впрочем, как-то вмешиваться в ситуацию регулятор пока не стал, а вот в Госдуме уже заговорили о том, что нужно запретить людям брать кредиты на первоначальный взнос.

«К сожалению, у нас сейчас у населения низкая финансовая грамотность. Люди потом начинают страдать, что набрали кредитов и не могут их отдать. Они попадают в очень тяжелую ситуацию. У нас никаким образом не отрегулировано законодательно, как государство могло бы оказать помощь населению в такой ситуации», — объяснил эту инициативу председатель комитета Госдумы по экономической политике Сергей Жигарев в комментарии для радиостанции «Говорит Москва».

Дискуссия об ипотечном пузыре

По данным Банка России, просроченная задолженность по ипотеке на новостройки по итогам первого полугодия 2020 года выросла на 541 млн и превысила 6,3 млрд рублей. Госпрограмма может ускорить накопление проблемных кредитов, до 7 млрд рублей к концу года, полагают в коллекторском агентстве «Долговой Консультант». К такому выводу пришли, сопоставив данные регулятора с портретом заемщика-должника.

«Что имеем: бум нового ипотечного кредитования, стремительно растущие просрочки по старой ипотеке и значительное сокращение располагаемых доходов населения, — написал в своем телеграм-канале инвестбанкир и профессор Высшей школы экономики Евгений Коган. — Вывод: надувается классический пузырь, не подкрепленный ростом доходов населения. Может рвануть». 

Об этом еще в июле предупреждал замминистра финансов РФ Алексей Моисеев.

«Насколько правильно системно субсидировать такой кредитный продукт? Мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы брать ипотеку. По нашим оценкам совместно с ДОМ.РФ, не более 60% россиян могут взять ипотеку. Это максимум, даже если ставка будет 0%. Остальные люди просто не смогут вернуть тело кредита», — сказал чиновник и добавил, что если такой пузырь лопнет, то это будет нагрузка на бюджет.

Но другие чиновники и эксперты в такой сценарий не верят. Например, замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что «никакого пузыря сегодня нет». По его словам, он возможен, когда первоначальный взнос по ипотеке стремится к нулю. То, что по условиям госпрограммы его снизили сразу на четверть (с 20% до 15%), проблем не вызовет, уверен Стасишин.

«Речи о формировании пузыря на рынке ипотеки не идет, — сказала Eurasianet.org доцент кафедры менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина. — Большинство кредитов качественные и с невысоким уровнем рисков. Однако случаи, когда граждане берут кредит на первый взнос, снижают надежность кредитов с точки зрения устойчивой платежеспособности».

О том же на пресс-конференции 18 сентября говорила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По ее словам, пока проблем в этом сегменте нет, но Банк России следит за тем, чтобы рискованных ипотечных кредитов не становилось больше. Также регулятор озаботился другой проблемой — ростом цен на недвижимость.

Как ипотечный бум повлиял на цены

Ажиотажный спрос на ипотеку и на квартиры в новостройках привел к тому, что цены на «первичку» ощутимо подпрыгнули. «Коммерсантъ» со ссылкой на ЦИАН сообщил, что только за август квартиры у застройщиков в среднем по стране подорожали на 3%, а за год — на 8%.

По данным Сбербанка, в августе 2020 года квадратный метр в новостройках стоил на 6,2% дороже, чем годом ранее. При этом в 23 регионах, включая Москву, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, цены выросли более чем на 10%. Больше чем на 20% – в Подмосковье, Белгородской, Калининградской, Курской, Челябинской областях, Приморском крае и Хакасии. В Иркутской и Томской областях стоимость жилья в новостройках выросла на 38% и 36% соответственно, а рекордсменом стала Астраханская область (+45%).

«Принято считать, что существенным драйвером рынка сейчас является отложенный спрос. Безусловно, этот фактор сыграл свою роль, однако по ряду признаков он не является ключевым, — отмечают аналитики Сбербанка. — Судя по количеству выдач, вынужденное падение активности в апреле было в значительной степени компенсировано уже в июне. Иными словами, те, кто не сумел приобрести недвижимость весной из-за пандемии, вероятно, сделали это в начале лета. С учетом роста доли сделок на первичном рынке до 31%, есть все основания полагать, что с июля спросом управляют в первую очередь рекордно низкие ипотечные ставки».

Что будет дальше

«Учитывая ситуацию с доходами населения, продление программы было бы хорошим решением, — считает Наталия Рогожина из РАНХиГС. — Эта программа позволяет поддерживать строительный сектор и способствует развитию экономики».

Ее коллега из университета «Синергия», кандидат экономических наук Алиса Храмова предполагает, что льготную ипотеку могут продлить еще на год. Минстрой уже выступил с такой инициативой. Но даже если этого не произойдет, спрос на такие кредиты сохранится, полагает она.

«Разница между ставкой по программе с господдержкой и стандартной ставкой в большинстве банков небольшая — примерно два процентных пункта, — объяснила она Eurasianet.org. — Кроме того, многие банки вместе с застройщиками реализуют совместные программы с пониженными ставками».

Если это так, рост цен на рынке недвижимости продолжится, следует из отчета аналитиков «Сбербанка».