Налоги на недвижимость, рассчитанные по кадастровой стоимости, растут на фоне падения доходов населения и бизнеса.

Привязка налога на недвижимость к кадастровой стоимости увеличила выплачиваемые бизнесом суммы в разы, а в некоторых случаях — в десятки раз. Пока предприниматели массово оспаривают оценку, бизнес-объединения и депутаты винят во всем власти, которые с помощью завышенной кадастровой оценки, по их убеждению, хотят пополнить бюджеты.

В результате собираемость налога выросла с 2014 по 2017 год на 51%. Эта нагрузка ложится на бизнес вдобавок к существующим проблемам, включая рост административной нагрузки, падение спроса потребителей, увеличение расходов. Все вместе это ставит малые и средние предприятия на грань выживания.

От балансовой стоимости к кадастровой

Кадастровая оценка земли в России началась в 1998-1999 годах, следует из данных Института развития территорий. Кадастр — список землепользователей, подлежащих налогообложению. В 2006 году налоги на землю впервые были рассчитаны по ее кадастровой стоимости.

Следующим этапом реформы стала кадастровая оценка зданий и сооружений, которую Росреестр провел в 2010-2012 годах. С 2014 года в Налоговый кодекс внесли поправки, и основанием для расчета налога для зданий и сооружений (а не только для земель) стала кадастровая стоимость. Решать, какие конкретно категории объектов будут облагаться налогом по кадастровой стоимости, предоставили субъектам федераций. Региональные власти также получили полномочия устанавливать ставку налога в пределах 2%.

Предприниматели сразу почувствовали нововведение. Сумма налога для многих выросла в разы, поставив бизнес на грань банкротства. Вице-президент Торгово-промышленной палаты Дмитрий Курочкин считает, что кадастровая оценка нередко существенно завышена и не соответствует рыночной стоимости недвижимости, что приводит к повышению налогового бремени.

«После перехода к новой системе налоги на недвижимость выросли в различных регионах многократно, до 20 раз, и стали просто неподъемными для значительного числа россиян, для множества предприятий, особенно небольших», — заявил лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов, имея в виду не только бизнес, но и население, которое платит налоги на жилье.

Спорные ситуации возникали в разных регионах страны. Например, после перехода на уплату налога по кадастровой стоимости платеж для торгового центра «БУМ» в Екатеринбурге, по данным РБК, вырос в 30 раз.

Если кадастровая стоимость квадратного метра других торговых комплексов города была определена в размере от 50 копеек до 35 рублей, то для ТЦ «БУМ» установили кадастровую стоимость в 120 тыс рублей за квадратный метр, сообщил изданию член свердловского отделения «Деловой России» Алексей Головченко. В Свердловской области предприниматели жаловались на «избирательность и неконкурентный» подход при формировании списков объектов, подлежащих налогообложению, утверждает бизнес-омбудсмен области Елена Артюх.

Тысячи недовольных

О масштабе проблемы говорит статистика судебных споров о пересмотре кадастровой стоимости объектов. По данным Росреестра, в 2011 году (когда по кадастровой стоимости рассчитывали только налог на землю) судами было рассмотрено 1,2 тыс судебных исков по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, а в 2017 году (когда к землям были добавлены здания) — уже 15,8 тыс.

Если в 2011 году было удовлетворено лишь 28% исков, то в 2017 году в пользу заявителей было разрешено 90% споров, поэтому, видимо, во многих случаях действительно имеет место завышение стоимости. Показательно, что в результате судебных разбирательств кадастровая стоимость, по данным Росреестра, была снижена в среднем на 53,3%.

Пересмотром кадастровой оценки занимаются не только суды, но и специальные комиссии. В 2017 году в них поступило 77,3 тыс заявлений (вместе с обращениями физлиц) о пересмотре результатов оценки в отношении 158 тыс объектов (рост по сравнению с 2016 годом почти на треть). Пересмотра оценки добились 58% заявителей, а снижение стоимости в среднем составило 15,4%. В 2014 году в комиссии поступило в четыре раза меньше заявлений — 17,4 тыс.

В Росреестре объясняют проблему тем, что до 2017 года результаты кадастровой оценки утверждали региональные власти, но фактически ею занимались независимые оценщики. В период с 2018 по 2020 год по всей стране оценка станет государственной и будет выполняться по единой методике. «Новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости», — говорится в пресс-релизе Росреестра.

Ошибка на миллион

Иногда ситуация с расчетом налогов доходит до абсурда. Дело в том, что пересмотреть налог на земельный участок можно только за тот налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре. Если в 2017 году предприниматель решил оспорить кадастровую стоимость, установленную в 2015 году, то налог пересмотрят только за 2017 год, а за 2015 и 2016 придется платить по завышенной оценке — так прописано в Налоговом кодексе.

Так, в 2014 году пилораму ООО «Аграрно-лесная компания «Юкса»» в Томской области во время оценки ошибочно отнесли к другой категории (для размещения объектов торговли и общественного питания вместо производственных зданий). В итоге стоимость земельного участка выросла в 10 раз, а земельный налог за 2015 год составил 1 млн рублей — неподъемная сумма для небольшого предприятия, говорится в сообщении бизнес-омбудсмена Бориса Титова.

Руководство фирмы узнало об этом в 2016 году, когда пришло время платить налоги. Обратилось в комиссию по пересмотру, ошибку признали, но пересчитали налог только за 2016 год. Пересмотра стоимости участка за 2015 добиться не удалось. Бизнес оказался под угрозой закрытия, а налоговая служба обратилась в суд для признания предприятия банкротом. Ситуацию удалось урегулировать только благодаря вмешательству уполномоченного по защите прав предпринимателей, утверждается на его сайте.

Почему кадастровую оценку завышают

В докладе бизнес-омбудсмена Бориса Титова, подготовленного в 2018 году, говорится, что заказчиками кадастровой оценки выступают региональные власти, и «зачастую перед исполнителем ставится задача проведения оценки исходя исключительно из фискальных интересов заказчика и задачи по пополнению бюджета».

«Сегодня регионы и муниципальные образования, многие из которых обременены долгами, стремятся решить свои бюджетные проблемы любыми способами, не задумываясь о последствиях для благосостояния населения и активности малого бизнеса. В результате завышение кадастровой стоимости объектов налогообложения приобрело массовый характер», — считает Сергей Миронов.

Подобная практика не просто препятствует работе бизнеса, но иногда вовсе сводит ее на нет, цитирует «Парламентская газета» слова зампредседателя комитета Совета Федерации по экономической политике Вячеслав Тимченко.

Возможно, именно завышенная оценка позволила налоговой службе увеличить собираемость налога. По данным Федеральной налоговой службы, с 2014 по 2017 год сборы налога на имущество организаций выросли на 51% — с 655,4 млрд до 990,8 млрд рублей.

Все это происходит на фоне общего ухудшения финансового состояния малого и среднего бизнеса. Согласно проведенному в мае 2018 года опросу ВЦИОМ, об ухудшении положения их предприятия заявили 63% бизнесменов (в 2017-м — 59%), об улучшении — 12% (годом ранее — 15%).

Половина тех, у кого ситуация ухудшилась, отметили рост издержек — «стало невыгодно работать». Большинство (67%) винят в этом падение спроса, половине компаний (49%) пришлось снижать цены. Почти четверть (23%) говорят о том, что в ближайшие два-три года их компании будут регрессировать и могут закрыться. Большая часть опрошенных (69%) полагают, что меры правительства, предпринимаемые для возобновления экономического роста, неэффективны (в 2017 году таковых было 64%).

С учетом общей негативной экономической ситуации увеличение налогов на недвижимость, а тем более их массовое и, возможно, необоснованное завышение, стало серьезным ударом для бизнеса, который и так находится в крайне слабом состоянии.