Жилищное строительство ведется лишь в 308 из 1117 российских городов; 24 млн человек живут в условиях отсутствия профессионального жилищного строительства, показало исследование Общероссийского народного фронта (ОНФ) и Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).

В 17 из 85 субъектов объем текущего строительства (то есть проектов, находящихся в стадии реализации) составляет менее 0,1 кв. метра на человека, что является крайне скромным результатом.

В итоге жители некоторых территорий не могут воспользоваться льготной ипотекой со ставкой не более 6,5%, которая формально доступна всем гражданам во всех регионах страны. 

Активное строительство (более 1 кв. метра на душу в год) ведется лишь в Москве, Подмосковье, Петербурге, Ленобласти, Рязанской и Калининградской областях, а также на Кубани.

Подобная неравномерность наблюдалась и раньше. На десять регионов-лидеров приходится почти половина построенного жилья, говорится в аналитической записке Сбербанка за сентябрь 2018-го – август 2019-го.

Активность застройщиков снижается не только в регионах-аутсайдерах, но и по всей России. За минувший год объем текущего строительства сократился на 15%: со 116-ти до 99-ти млн кв. метров, констатируют ОНФ и РАСК.

В ближайшие несколько лет произойдет ощутимое снижения темпов ввода в строй нового жилья. По прогнозу ОНФ и РАСК, в 2021-м планируется сдать в эксплуатацию 38% текущих строительных проектов, то есть 37,6 млн кв. метров; в 2022-м – 22% или 21,7 млн; в 2023-м – 11% или 10,8 млн. 

Между тем, майский указ Владимира Путина требует довести объем ежегодно вводимого жилья до 90 млн кв. метров. Наметившаяся тенденция ставит под вопрос реалистичность этой национальной цели (для достижения которой нужно нарастить объемы текущего строительства до 120-125 млн кв. метров уже в 2022-м).

Метраж нового жилья также оставляет желать лучшего. На малогабаритные однокомнатные квартиры приходится 53% новой жилплощади в стране, отмечают исследователи. В некоторых регионах удельный вес «однушек» превышает 60%. Это ведет к разрастанию на окраинах больших городов перенаселенных районов многоэтажек. 

Лидеры и аутсайдеры

В Еврейской автономии, Кабардино-Балкарии, на Камчатке, Чукотке, в Магаданской области, а также в Ненецком автономном округе жилые дома не строятся вовсе или об этом нет сведений. Еще в 11 жилищное строительство минимально (менее 0,1 кв. метра на человека).

Подобная ситуация не нова. По официальным данным, в 2012-2019 годах число активно застраивающихся регионов колебалось в пределах от нуля до пяти. Среди них, как правило, фигурировали Подмосковье, Ленинградская, Тюменская и Калининградская области. Иногда в списке лидеров появлялись регионы юга России, например, Белгородчина.

«17-18% всего ввода жилья в стране приходится на Московскую область и Москву. Еще 7% – на Ленинградскую область и Санкт-Петербург», – отмечает профессор кафедры экономической и социальной географии МГУ Наталья Зубаревич.

Среди аутсайдеров обычно фигурируют Чукотка, Магаданская и Мурманская области, где строительство почти не ведется. Чрезвычайно низкие темпы стабильно демонстрируют Архангельская и Волгоградская области, Алтайский и Хабаровский края, Приморье, Забайкалье, Приамурье, Бурятия.

Опрошенные эксперты объясняют ситуацию, главным образом, социально-экономической деградацией российского Крайнего Севера и Дальнего Востока, некоторые территории которых приходят в запустение в то время, как население мигрирует в более благоприятные для жизни регионы. О том же говорит и статистика.

Например, в ЕАО (где жилищное строительство минимально) обеспеченность жильем в расчете на одного человека формально растет (с 22,6 кв. метров в 2011-м до 23,8 – в 2019-м). При этом численность населения автономии сократилась за восемь лет почти на 10%, тогда как среднедушевая жилплощадь увеличилась лишь на 5%. Многие из оставшихся жителей вынуждены ютиться в ветхих и аварийных строениях, доля которых здесь – одна из самых высоких в РФ.

Драматичнее ситуация на Чукотке, где средняя жилплощадь, приходящаяся на жителя, сокращается даже быстрее, чем население. За восемь лет она упала с 30 до 23,7 кв. метров, тогда как численность жителей – с 50,3 до 49,6 тыс. Известно, что самый северный регион РФ не справляется с расселением ветхого жилья. Количество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, здесь составляет 20-30 на тысячу человек.

Труднее всего дела обстоят в НАО, где на тысячу жителей приходится 83 необеспеченные жильем семьи (наихудший показатель по РФ). С 2012 по 2019-й жилищное строительство там снизилось с 0,8 до 0,4 кв. метров на человека в год, а в 2020-м, по данным ОНФ и РАСК, прекратилось вовсе.   

В некоторых субъектах РФ, таких как Кабардино-Балкария, ситуация выглядит иначе. Профессиональные застройщики здесь малоактивны, но средняя жилплощадь при этом увеличивается, а оттока населения не происходит. Это объясняется сельским укладом жизни. По данным Северокавказстата, на которые ссылается республиканское информагентство, удельный вес индивидуального строительства (которое ведет само население) составляет здесь 88,8%.

Что делать с «бесперспективными» регионами?

Профессиональных застройщиков привлекают регионы с многочисленным и платежеспособным населением, говорится в аналитической записке Сбербанка. Строить жилье на периферии, наоборот, невыгодно.

«Строить в более дальних местах, чем Москва – это правильно… [но] речь должна идти не только о стройке, о [квадратных] метрах, а о качестве жизни [в целом]. Если мы построим новый дом там, где людям нечего делать, он будет пустовать», -- говорит завкафедрой госуправления и публичной политики Института общественных наук РАНХиГС Александр Балобанов.

По его мнению, властям необходимо определиться со стратегией комплексного развития территорий, которая сегодня остается противоречивой. 

«Есть два стратегических ориентира. Один, что регионы и должны быть разными (есть регионы-лидеры…, которые наполняют бюджет, регионы-середняки, и отстающие), и другой, что государство существует для того, чтобы выравнивать условия, и задача состоит в том, чтобы [неравномерное] развитие нивелировать… Эти стратегемы в разных отношениях в разное время друг с другом живут. Это создает рисунок того, что получается [на практике]», -- полагает эксперт.

Другие специалисты считают, что затраты на развитие традиционной городской застройки в регионах-аутсайдерах бессмысленны, и нужно искать другие способы поддержки их населения.

«В российских городах сохранилась укладная структура общества (уклады – это устойчивые виды национального быта)… Экстремофильные (существующие в суровой среде) уклады требуют своей инфраструктуры. Нужно понять, что нужно в качестве городской или квази-городской инфраструктуры оленеводам, шахтерам или исследователям Арктики... То, что мы строим в Москве, Питере или на юге совершенно не годится для этих холодных регионов. В России нет тех ресурсов, которые были в СССР, когда в “добровольно-принудительном порядке” туда отправляли людей, чтобы они создавали жизнь», -- уверена архитектор и городской планировщик Ирина Ирбитская.

Куда стекаются миграционные потоки

Люди, уехавшие из депрессивных регионов, пополняют антиутопические жилмассивы на окраинах крупных городов, так называемые «человейники».

«Перемещение [населения] из села в райцентры, из райцентров в областные центры, из областных центров в Москву, в “человейники”, безусловно, есть. Большие города выступают “пылесосами людей”», -- говорит Александр Балобанов. 

Платежеспособность внутренних мигрантов, как и большинства россиян, невысока. Согласно августовскому опросу ФОМ, 25% граждан не могут позволить себе взять ипотеку из-за низких доходов или плохой кредитной истории. Еще 20% не доверяют банкам или не чувствуют уверенности в завтрашнем дне. 

«С 2014 по 2018 год доходы населения сократились, по старой методологии [Росстата], на 10%, а по новой – на 8%. В 2019 году [доходы] подросли на 1%. По итогам этого года [они] сократятся, минимум, на 4%. Значит, возможность купить квадратный метр [жилья тоже] сократилась. Чтобы люди таки покупали, строят все меньшего размера квартиры», -- говорит Наталья Зубаревич.

По данным ОНФ и РАСК, «однушки» составляют свыше 60% нового жилья в Ленинградской области, где разрастаются районы Мурино, Кудрово, Парнас и другие, пользующиеся репутацией гетто.

При этом вместительность самих «однушек» падает: на 22% за десятилетие, согласно исследованию ЦИАН, которое цитировал «Коммерсантъ». Появляются даже студии площадью 11 кв. метров, втрое меньше типовой советской однокомнатной квартиры в «хрущевке». 

Существует и другой тренд. По словам Ирбитской, многие россияне мигрируют не в мегаполисы, а ближе к югу: в Воронежскую область или на Кубань, и покупают там жилье. Так поступают не только люди с достатком, предпочитающие жить на черноморском побережье, но и мигранты с севера, и особенно московские пенсионеры. 

«Люди продают московскую квартиру, сохраняя за собой московскую прописку (чтобы получать столичные льготы), уезжают туда, покупают дома или квартиры... На юге [их] привлекают климат и близость к земле. Люди могут что-то вырастить у себя на участке или, по крайней мере, иметь доступ к доступной и качественной еде», -- поясняет собеседница Eurasianet.org.

Чем объясняется спад на рынке жилья

Российские застройщики поставили рекорд – 85,3 млн. кв. метров нового жилья – в кризисном для экономики 2015 году. Затем последовал спад, не преодоленный до сих пор.

В 2016-2019 годах площадь построенных квартир «плавала» в интервале 75-80 млн. кв. метров в год.

Несмотря на заморозку многих строек из-за локдауна, прирост нового жилья в январе-октябре 2020-го был немногим меньше, чем годом ранее (на 1,1%, по информации Единого ресурса застройщиков, что составляет 55 млн. кв. метров).

Однако в дальнейшем, как следует из аналитики ОНФ и РАСК, последует серьезный спад, так как количество запланированных в прошлом и нынешнем годах строительных проектов резко упало.

Причиной этого (помимо обеднения населения) стала болезненная перестройка стройиндустрии после фактического запрета долевого строительства в 2019 году.

Реформа, декларируемой целью которой было защитить интересы дольщиков от недобросовестных девелоперов, обязала компании хранить деньги клиентов на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках вплоть до ввода дома в эксплуатацию.

Таким образом, покупатели получили страховку на случай обмана, а застройщики лишились возможности «кредитоваться» непосредственно у граждан, в обход банков. Не все участники рынка выдержали это испытание.

«Эскроу-счета выдержали крупные застройщики, работающие в массовом сегменте или, наоборот, [сегменте] “супер-премиум”. А вот средний качественный сегмент их не выдержал», -- объясняет Ирина Ирбитская, добавляя, что в итоге некоторые игроки ушли с рынка, а других поглотили более крупные фирмы, что вызвало застой в строительстве. 

Одновременно власти простимулировали спрос на жилье, снизив ставку ипотечного кредитования. Но в сочетании с падающим предложением это привело к росту цен на первичном рынке.

«Люди набрали льготную ипотеку, а ввод жилья по стране сократился. В Москве и Московской области он сократился наиболее существенно. По [итогам] января-октября этого года на 11% в Москве и на 22% в Мособласти. Поэтому с августа растет цена квадратного метра», -- говорит Зубаревич.

По прогнозам, жилье в новостройках продолжит дорожать и в будущем году.

Таким образом, попытки властей сделать жилье более доступным, а его покупку – безопасной, пока лишь усугубили проблемы и дали новый импульс строительству «человейников».