Skip to main content

Eurasianet

Main Menu

  • Регионы
  • Темы
  • Прочее
  • О нас
  • Поиск
  • Pассылка
  • English
X

Кавказ

Азербайджан
Армения
Грузия

Центральная Азия

Казахстан
Кыргызстан
Таджикистан
Туркменистан
Узбекистан

Другие регионы

Афганистан
Венесуэла
Евросоюз
Иран
Китай
Монголия
Пакистан
Сирия
США
Турция
Южная Корея

Зоны конфликтов

Абхазия
Нагорный Карабах
Южная Осетия

Восточная Европа

Беларусь
Молдова
Прибалтика
Россия
Украина
X

Политика

Внешняя политика
Выборы
Права человека

Экономика

Бизнес
Инновации и технологии
Россия: Успешные новаторы

Общество

Академические свободы
Культура и искусство
Мнения

Безопасность

Спорные границы
X

Фотоэссе

Блоги

X
Использование ключевых слов повысит точность поиска.
Россия, Восточная Европа

Россия: реформа строительства ударит по дольщикам и экономике?

Строительная реформа не решит проблему дольщиков и замедлит рост экономики, считают эксперты.

Алина Мусина Dec 20, 2018
(Фото: Daniel Chodusov, CC BY-ND 2.0, https://bit.ly/2EznHel) (Фото: Daniel Chodusov, CC BY-ND 2.0, https://bit.ly/2EznHel)

Реформа строительного рынка обяжет застройщиков помещать деньги покупателей в банк и запретит им пользоваться ими, пока не завершено строительство.

С одной стороны, правительство таким образом хочет решить проблему «обманутых» дольщиков, среди которых около 200 тыс. семей.

С другой, изменения увеличат себестоимость строительства и, как следствие, цены на квартиры, считают участники рынка. Часть компаний будут вынуждены покинуть рынок, а объемы нового жилья сократятся.

По некоторым оценкам, реформа вопреки своему назначению может увеличить число обманутых дольщиков и, наряду с другими факторами (рост НДС, санкции), сократить рост экономики.

Строителей отправили в банк

Объем строительных работ в 2017 году, по данным Росстата, составил 5,3 трлн рублей, или 5,8% ВВП. Данных по объему вложенных средств дольщиков нет, но президент РФ Владимир Путин оценил сумму находящихся в стройке средств покупателей в 3,4 трлн рублей (вместе с ипотекой), по состоянию на июнь 2018 года. Однако с 1 июля 2019 года застройщики лишатся этих дешевых денег, и им придется изыскивать собственные средства и привлекать банковские кредиты.

О том, какова будет процентная ставка по кредитам для строителей, нет ясного представления: эксперты называют цифры от 3% до 20%. Специалисты PwC в ноябрьском исследовании предположили, что ставка может составлять 4-6% для той части кредита, которая будет обеспечена средствами дольщиков (строители обязаны будут размещать их на специальном эксроу-счете и смогут им воспользоваться только по окончании стройки), и 10-12% — для остальной его части.

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов в разговоре с корреспондентом Eurasianet.org сказал, что размер процентов — самый спорный вопрос реформы. «По данным тех проектов, что уже реализуются с использованием эскроу-счетов, процентная ставка будет на уровне 5-7%. Причем многие банки разрабатывают кредитные продукты с плавающей ставкой, которая зависит от соотношения тела кредита и количества средств на счетах эскроу», — говорит Логинов.

Президент Ассоциации экспертиз строительных проектов России Игорь Горячев прогнозирует, что в зависимости от надежности заемщика (застройщика), продолжительности кредитного периода, оценки ликвидности объекта и еще ряда факторов, стоимость кредита будет колебаться от 12 до 20%.

Недоступные кредиты подкосят рынок

Но не все застройщики смогут получить кредит. Дело в том, что Центробанк дал право на открытие эскроу-счетов для строителей (деньги на которых могут служить обеспечением по кредиту) только 20 банкам, среди которых, в основном, крупнейшие кредитные организации.

Если раньше небольшие строительные компании могли обратиться в банк за пределами топ-100 и рассчитывать на лояльное отношение, то сейчас им придется доказывать свою состоятельность наряду с крупными застройщиками. «Введение эскроу-счетов и ограничение перечня банков, имеющих возможность работать с ними, ограничит застройщиков в возможностях финансирования в принципе», — считает управляющий филиалом Фора-банка в Петербурге Наталия Яшева.

Кроме того, сложности в получении кредита будут испытывать те застройщики, чьи проекты банки сочтут слишком рискованными, заявлял в ноябре 2018 года вице-премьер Виталий Мутко, сообщает РИА «Новости». «По разным оценкам, это до 38% всех девелоперов, — цитирует агентство чиновника. — Мы прорабатываем возможность дополнительных гарантий таким компаниям от «Дом.рф» с тем, чтобы они все же смогли получить кредиты».

«Дом.рф» — новое название Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию, которое создавалось правительством для развития рынка ипотеки в стране.

Уже сейчас, до реформы, у некоторых застройщиков наблюдаются проблемы с получением кредита, рассказал Eurasianet.org гендиректор строительной компании «Евроинвест девелопмент» Станислав Данелян. «Особенно это касается небольших компаний, которые мало интересны крупным банкам, а небольшие банки менее охотно вписываются в риски в ожидании введения эскроу-счетов», — утверждает он.

Себестоимость строительства вырастет

Насколько вырастут расходы застройщиков, оценить сложно, поскольку Госдума и правительство продолжают изменять условия реформирования строительного рынка, говорит Дмитрий Логинов. Игорь Горячев считает, что расходы застройщиков вырастут минимум на 10-15%.

«Затраты застройщиков в 2019 году вырастут из-за целого комплекса причин — увеличение НДС [с 18% до 20%], усложнение процедур финансирования, повышение стоимости денег для банков и, как следствие, для заемщиков», — считает Наталия Яшева.

Станислав Данелян убежден, что рост НДС скажется не только на застройщиках, но и на его подрядчиках и поставщиках. «Мы прогнозируем увеличение затрат не менее, чем на эти самые 2%, только в связи с этим фактором, но скорее всего, рост будет больше, так как цепочка длинная, и на каждом ее этапе НДС так или иначе фигурирует», — говорит он.

Заложить возросшие расходы в цену продаж жилья девелоперам будет сложно: доходы населения по-прежнему низкие, и рост цен может затормозить продажи. «Кто-то попытается сокращать издержки, кто-то будет делать ставку на  рекламные инструменты, кто-то будет проводить акции и распродажи», — рассуждает Логинов.

При этом возможностей для экономии у строителей немного, убеждена Наталия Яшева. «Каждый застройщик будет реализовывать свою стратегию компенсации этих затрат в зависимости от внутренних ресурсов, степени готовности и востребованности объектов, наличия собственных источников финансирования и т. д. Но надо быть готовыми к тому, что раньше или позже весь рынок среагирует на новые вызовы и после периода инертности возросшие затраты будут в полном объеме перенесены на стоимость недвижимости», — считает она.

В ожидании банкротств

Все опрошенные Eurasianet.org эксперты говорят, что в 2019 году часть строительных компаний будут вынуждены уйти с рынка. Сегодня в единый реестр застройщиков включены 4,6 тыс. компаний. За год, с ноября 2017 года, количество банкротов среди девелоперов, по данным реестра, выросло на 71% — с 219 компаний до 375, а объем незавершенного строительства составил почти 10 млн кв. м. Реформа жилищного строительства только усилит эти процессы.

Станислав Данелян говорит, что тяжелее всего придется небольшим и новым застройщикам. Наибольшее опасение вызывают региональные застройщики, считает Дмитрий Логинов. Из-за специфики рынка жилищного строительства в регионах застройщики там работают с минимальной маржинальностью.

«Рост себестоимости может нарушить экономику многих планируемых проектов. Низкая платежеспособность населения попросту не позволят покупать квартиры дороже, а без увеличения цены застройщики упадут ниже себестоимости», — утверждает Логинов.

Игорь Горячев уверен, что банкротства на рынке застройщиков жилья — процесс неизбежный, и он только усугубится с переходом к банковскому кредитованию. Под ударом, прежде всего, будут «закредитованные» застройщики с низкой ликвидностью проектов, а также крупные застройщики, не сумевшие «перегруппироваться».

Недобросовестные и небольшие застройщики уйдут, а крупные серьезные игроки наоборот почувствуют себя увереннее, убежден руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.

«Они [крупные застройщики] были готовы к такому развитию событий и получили разрешение на строительство объектов на несколько лет вперед на заранее определенных условиях, — говорит он. — Такие застройщики будут продолжать насыщать рынок недвижимостью, и стабильное строительство даст им стабильные продажи».

Последствия реформы

Реформа приведет к сокращению объемов жилищного строительства, считают эксперты. В основном, эта проблема будет наблюдаться в регионах, в то время как в крупных городах предложение будет поддерживаться высоким спросом, так как сюда едут учиться, работать, жить, считает Данелян.

«Миграционные потоки в мегаполисы усиливаются с каждым годом, и вряд ли спрос будет падать. Да, повышение цен усложнит покупку жилья, но брать его люди [там] не перестанут. Скорее всего, будет больший процент ипотечных сделок, увеличатся сроки ипотеки», — убежден он.

Последствия реформы наряду с другими причинами неизбежно окажут влияние на экономическую ситуацию в стране. По оценке главы Счетной палаты Алексея Кудрина, новая форма финансирования жилищного строительства, рост НДС и возможное ужесточение санкций приведут к замедлению экономического роста, который в 2019 году, согласно его прогнозу, окажется 1% или ниже, пишет ТАСС.

Бизнес-омбудсмен Борис Титов вовсе не видит смысла в реформе. По его оценке, внедрение проектного финансирования приведет к уменьшению объемов строительства и не решит проблемы обманутых дольщиков. «Думаю, мы выйдем на 55-63 млн кв. м в год, но никак не на 120 миллионов», — цитирует Титова РИА «Новости».

Задачу выйти на 120 млн кв. м ставил Владимир Путин. По данным реестра застройщиков, в 2018 году ожидается введение 77,5 млн кв. м.

По мнению Титова, количество «обманутых» дольщиков в стране в ближайшие годы увеличится на 176-346 тыс. человек (сейчас среди таковых около 200 тыс. семей), а возведение около 17-25 млн кв. м жилья будет остановлено.

Алина Мусина — псевдоним российского журналиста.

Алина Мусина – псевдоним российского журналиста. 

Подписывайтесь на бесплатную еженедельную рассылку Eurasianet (на английском языке).
 

Другие материалы по теме

Россия резко критикует новую миссию Евросоюза в Армении
Россия: что ожидает индустрию разработки видеоигр
Россия реализует газовые планы в отношении Узбекистана и Казахстана

Самое читаемое

Армения: банки регистрируют огромные прибыли, но на состоянии экономики это не сказывается
Аршалуйс Мгдесян
Блокада затягивается, и карабахские армяне боятся, что их вынудят покинуть регион
Габриэль Гэвин
Туркменистан: опять про газ, но другой в этот раз
Ахал-Теке

Eurasianet

  • О нас
  • Команда
  • Вакансии
  • Перепечатка
  • Поправки
  • Контакты
Eurasianet © 2023