Россия: реформа строительства ударит по дольщикам и экономике?

Реформа строительного рынка обяжет застройщиков помещать деньги покупателей в банк и запретит им пользоваться ими, пока не завершено строительство.

С одной стороны, правительство таким образом хочет решить проблему «обманутых» дольщиков, среди которых около 200 тыс. семей.

С другой, изменения увеличат себестоимость строительства и, как следствие, цены на квартиры, считают участники рынка. Часть компаний будут вынуждены покинуть рынок, а объемы нового жилья сократятся.

По некоторым оценкам, реформа вопреки своему назначению может увеличить число обманутых дольщиков и, наряду с другими факторами (рост НДС, санкции), сократить рост экономики.

Строителей отправили в банк

Объем строительных работ в 2017 году, по данным Росстата, составил 5,3 трлн рублей, или 5,8% ВВП. Данных по объему вложенных средств дольщиков нет, но президент РФ Владимир Путин оценил сумму находящихся в стройке средств покупателей в 3,4 трлн рублей (вместе с ипотекой), по состоянию на июнь 2018 года. Однако с 1 июля 2019 года застройщики лишатся этих дешевых денег, и им придется изыскивать собственные средства и привлекать банковские кредиты.

О том, какова будет процентная ставка по кредитам для строителей, нет ясного представления: эксперты называют цифры от 3% до 20%. Специалисты PwC в ноябрьском исследовании предположили, что ставка может составлять 4-6% для той части кредита, которая будет обеспечена средствами дольщиков (строители обязаны будут размещать их на специальном эксроу-счете и смогут им воспользоваться только по окончании стройки), и 10-12% — для остальной его части.

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов в разговоре с корреспондентом Eurasianet.org сказал, что размер процентов — самый спорный вопрос реформы. «По данным тех проектов, что уже реализуются с использованием эскроу-счетов, процентная ставка будет на уровне 5-7%. Причем многие банки разрабатывают кредитные продукты с плавающей ставкой, которая зависит от соотношения тела кредита и количества средств на счетах эскроу», — говорит Логинов.

Президент Ассоциации экспертиз строительных проектов России Игорь Горячев прогнозирует, что в зависимости от надежности заемщика (застройщика), продолжительности кредитного периода, оценки ликвидности объекта и еще ряда факторов, стоимость кредита будет колебаться от 12 до 20%.

Недоступные кредиты подкосят рынок

Но не все застройщики смогут получить кредит. Дело в том, что Центробанк дал право на открытие эскроу-счетов для строителей (деньги на которых могут служить обеспечением по кредиту) только 20 банкам, среди которых, в основном, крупнейшие кредитные организации.

Если раньше небольшие строительные компании могли обратиться в банк за пределами топ-100 и рассчитывать на лояльное отношение, то сейчас им придется доказывать свою состоятельность наряду с крупными застройщиками. «Введение эскроу-счетов и ограничение перечня банков, имеющих возможность работать с ними, ограничит застройщиков в возможностях финансирования в принципе», — считает управляющий филиалом Фора-банка в Петербурге Наталия Яшева.

Кроме того, сложности в получении кредита будут испытывать те застройщики, чьи проекты банки сочтут слишком рискованными, заявлял в ноябре 2018 года вице-премьер Виталий Мутко, сообщает РИА «Новости». «По разным оценкам, это до 38% всех девелоперов, — цитирует агентство чиновника. — Мы прорабатываем возможность дополнительных гарантий таким компаниям от «Дом.рф» с тем, чтобы они все же смогли получить кредиты».

«Дом.рф» — новое название Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию, которое создавалось правительством для развития рынка ипотеки в стране.

Уже сейчас, до реформы, у некоторых застройщиков наблюдаются проблемы с получением кредита, рассказал Eurasianet.org гендиректор строительной компании «Евроинвест девелопмент» Станислав Данелян. «Особенно это касается небольших компаний, которые мало интересны крупным банкам, а небольшие банки менее охотно вписываются в риски в ожидании введения эскроу-счетов», — утверждает он.

Себестоимость строительства вырастет

Насколько вырастут расходы застройщиков, оценить сложно, поскольку Госдума и правительство продолжают изменять условия реформирования строительного рынка, говорит Дмитрий Логинов. Игорь Горячев считает, что расходы застройщиков вырастут минимум на 10-15%.

«Затраты застройщиков в 2019 году вырастут из-за целого комплекса причин — увеличение НДС [с 18% до 20%], усложнение процедур финансирования, повышение стоимости денег для банков и, как следствие, для заемщиков», — считает Наталия Яшева.

Станислав Данелян убежден, что рост НДС скажется не только на застройщиках, но и на его подрядчиках и поставщиках. «Мы прогнозируем увеличение затрат не менее, чем на эти самые 2%, только в связи с этим фактором, но скорее всего, рост будет больше, так как цепочка длинная, и на каждом ее этапе НДС так или иначе фигурирует», — говорит он.

Заложить возросшие расходы в цену продаж жилья девелоперам будет сложно: доходы населения по-прежнему низкие, и рост цен может затормозить продажи. «Кто-то попытается сокращать издержки, кто-то будет делать ставку на  рекламные инструменты, кто-то будет проводить акции и распродажи», — рассуждает Логинов.

При этом возможностей для экономии у строителей немного, убеждена Наталия Яшева. «Каждый застройщик будет реализовывать свою стратегию компенсации этих затрат в зависимости от внутренних ресурсов, степени готовности и востребованности объектов, наличия собственных источников финансирования и т. д. Но надо быть готовыми к тому, что раньше или позже весь рынок среагирует на новые вызовы и после периода инертности возросшие затраты будут в полном объеме перенесены на стоимость недвижимости», — считает она.

В ожидании банкротств

Все опрошенные Eurasianet.org эксперты говорят, что в 2019 году часть строительных компаний будут вынуждены уйти с рынка. Сегодня в единый реестр застройщиков включены 4,6 тыс. компаний. За год, с ноября 2017 года, количество банкротов среди девелоперов, по данным реестра, выросло на 71% — с 219 компаний до 375, а объем незавершенного строительства составил почти 10 млн кв. м. Реформа жилищного строительства только усилит эти процессы.

Станислав Данелян говорит, что тяжелее всего придется небольшим и новым застройщикам. Наибольшее опасение вызывают региональные застройщики, считает Дмитрий Логинов. Из-за специфики рынка жилищного строительства в регионах застройщики там работают с минимальной маржинальностью.

«Рост себестоимости может нарушить экономику многих планируемых проектов. Низкая платежеспособность населения попросту не позволят покупать квартиры дороже, а без увеличения цены застройщики упадут ниже себестоимости», — утверждает Логинов.

Игорь Горячев уверен, что банкротства на рынке застройщиков жилья — процесс неизбежный, и он только усугубится с переходом к банковскому кредитованию. Под ударом, прежде всего, будут «закредитованные» застройщики с низкой ликвидностью проектов, а также крупные застройщики, не сумевшие «перегруппироваться».

Недобросовестные и небольшие застройщики уйдут, а крупные серьезные игроки наоборот почувствуют себя увереннее, убежден руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.

«Они [крупные застройщики] были готовы к такому развитию событий и получили разрешение на строительство объектов на несколько лет вперед на заранее определенных условиях, — говорит он. — Такие застройщики будут продолжать насыщать рынок недвижимостью, и стабильное строительство даст им стабильные продажи».

Последствия реформы

Реформа приведет к сокращению объемов жилищного строительства, считают эксперты. В основном, эта проблема будет наблюдаться в регионах, в то время как в крупных городах предложение будет поддерживаться высоким спросом, так как сюда едут учиться, работать, жить, считает Данелян.

«Миграционные потоки в мегаполисы усиливаются с каждым годом, и вряд ли спрос будет падать. Да, повышение цен усложнит покупку жилья, но брать его люди [там] не перестанут. Скорее всего, будет больший процент ипотечных сделок, увеличатся сроки ипотеки», — убежден он.

Последствия реформы наряду с другими причинами неизбежно окажут влияние на экономическую ситуацию в стране. По оценке главы Счетной палаты Алексея Кудрина, новая форма финансирования жилищного строительства, рост НДС и возможное ужесточение санкций приведут к замедлению экономического роста, который в 2019 году, согласно его прогнозу, окажется 1% или ниже, пишет ТАСС.

Бизнес-омбудсмен Борис Титов вовсе не видит смысла в реформе. По его оценке, внедрение проектного финансирования приведет к уменьшению объемов строительства и не решит проблемы обманутых дольщиков. «Думаю, мы выйдем на 55-63 млн кв. м в год, но никак не на 120 миллионов», — цитирует Титова РИА «Новости».

Задачу выйти на 120 млн кв. м ставил Владимир Путин. По данным реестра застройщиков, в 2018 году ожидается введение 77,5 млн кв. м.

По мнению Титова, количество «обманутых» дольщиков в стране в ближайшие годы увеличится на 176-346 тыс. человек (сейчас среди таковых около 200 тыс. семей), а возведение около 17-25 млн кв. м жилья будет остановлено.