X
X

Украина: Арифметика войны и рынок недвижимости на Донбассе

Комментарий

Точка зрения автора статьи может не совпадать с позицией редакции EurasiaNet.

НОВОСТИ / АНАЛИТИКА. Продолжающийся конфликт на востоке Украины создает условия для формирования нелегального рынка недвижимости и возникновения барьера для защиты прав собственников. Как следствие, на временно неподконтрольных Киеву территориях формируется почва для коррупции и создаются дополнительные механизмы для пополнения закромов так называемых Луганской и Донецкой «народных республик» и запугивания мирных граждан.

С начала конфликта в 2014 году Министерство социальной политики Украины зарегистрировало около 1,7 миллиона внутренне перемещенных лиц, которые покинули Крым и оккупированные территории Луганской и Донецкой областей, что составляет почти 4% от общей численности населения Украины. Чтобы обустроиться на новом месте, большинство переселенцев вынуждены продавать оставленную ими на оккупированной территории недвижимость.

С переходом части территорий Луганской и Донецкой областей де-факто под контроль «ЛНР» и «ДНР» доступ к украинским государственным реестрам юридических лиц, недвижимости, автомобилей и земли для данных территорий был закрыт. Военный конфликт также спровоцировал блокаду юридических и экономических отношений Украины с оккупированными территориями Донбасса. Таким образом, с осени 2014 года сделки купли-продажи недвижимости в оккупированных районах Луганской и Донецкой областей оказались в «серой зоне». Когда оккупированные территории вернутся под контроль Украины, новым собственникам придется легализировать совершенные сделки через суды. «Создавшаяся ситуация позволяет бывшему владельцу аннулировать сделку купли-продажи в суде. Покупатель может остаться без приобретённой недвижимости», – пояснил адвокат Игорь Чудовский. Решение таких споров может тянуться годами, обременяя собственников жилья и создавая преграды для полноценного экономического развития областей.

Между тем, согласно статистике Минюста Украины, рынок недвижимости на востоке Украины переживает взрывной рост: в первом полугодии 2016 года число сделок в Луганской области выросло по сравнению с тем же периодом предыдущего года на 99,4%, а в Донецкой – на 50,6%. При этом в общем рынок недвижимости в Украине вырос только на 19%.

Стоит отметить, что не все транзакции проходят в качестве купли-продажи. Иногда владельцы недвижимости проводят сделку под видом дарения недвижимости, чтобы избежать налогов.

Статистика по доходам от рынка недвижимости в оккупированной части Донбасса закрыта. Доходная и расходная части бюджетов «республик» держатся в секрете по причине «военного положения и нестабильности экономики». Однако, по грубым подсчетам на основании данных самого популярного сайта недвижимости Украины Olx.ua, на внешнем рынке недвижимости только в двух подконтрольных «ЛНР» и «ДНР» крупных городах на продажу по состоянию на 20 ноября 2016 года было выставлено жилье на общую сумму около 40 млн. долларов США. При «легализации» сделок от продажи данного объема недвижимости бюджеты «республик» могли бы значительно пополниться. Что, возможно, и является основной мотивацией этих самопровозглашенных территориальных образований.

В «ЛНР» и «ДНР» все сделки на рынке недвижимости, оформленные не на подконтрольных им территориях, объявлены как нелегальные. В августе 2016 года лидер «ЛНР» Игорь Плотницкий запретил продавать жилье по украинскому законодательству.

О подобных запретах говорили и ранее. В августе 2015 года в «ЛНР» заявили о непризнании документов, выданных луганским Коммунальным предприятием «Бюро технической инвентаризации» с печатями украинского образца. Также запретили производить с зарегистрированной недвижимостью любые сделки юридического характера.

В оккупированном Донецке ситуация зашла еще дальше. В сентябре 2015 года в «ДНР» было принято решение о непризнании действий украинских нотариусов в отношении вещественных прав на недвижимое имущество на территории «республики». А в 2016 году де-факто Совет министров «ДНР» решил не признавать документы о сделках с недвижимостью, выданные украинскими нотариусами после 31 декабря 2016 года.

Кроме того, и в «ЛНР» и в «ДНР» учредили обязательную процедуру «легализации» документов о купле-продаже недвижимости, если такие сделки были произведены на подконтрольной Украине территории. В обеих «республиках» «легализацию» сделок проводят так называемые межведомственные комиссии, которые уполномочены определять «законность» сделок. Процедура «узаконивания» также предусматривает уплату пошлины и налога на собственность в бюджеты «республик».

В положениях о межведомственных комиссиях этих непризнанных территориальных образований не говорится о возможных штрафах по отношению к гражданам, которые не прошли обязательную процедуру «легализации» сделок с недвижимостью. Однако такого рода заявления создают инструментарий для произвольного вымогательства и запугивания граждан во временно оккупированной части Донбасса.

Несмотря на все запреты, в конце 2016 года на Olx.ua было опубликовано более 1650 объявлений о продаже квартир в Донецке и Луганске. Рынок недвижимости в оккупированных районах Луганской и Донецкой областей можно условно разделить на две части: внешний и внутренний. Точной статистики нет, но, по личной оценке автора, предложение на обоих рынках превышает спрос в разы.

На внутреннем рынке продавец ищет покупателя внутри оккупированной территории. Одни продают жилье в престижных районах крупных городов, чтобы купить недвижимость подешевле и жить на разницу от сделки. Другие стремятся купить жилье ближе к центру, чтобы найти работу или выехать из зоны обстрелов. Объявления о продаже недвижимости граждане размещают в местных печатных изданиях «республик», которые недоступны жителям других регионов Украины.

На внешнем рынке недвижимость в Луганске или Донецке продают в основном переселенцы, выехавшие из зоны конфликта. Покупателя ищут за пределами «республик», размещая объявления о продаже своих квартир или домов. Особенность внешнего рынка в том, что сделки купли-продажи недвижимости проводятся нотариусами по законодательству Украины.

Историю продажи своей квартиры в «ЛНР» рассказал переселенец и журналист из Луганска, редактор программы «Донбасс. Реалии» и рубрики «Письма из оккупированного Донбасса» на Радио Свобода Андрей Дихтяренко. Он продал свою собственность в августе 2016 года. Сделка состоялась в городе Северодонецк, новом административном центре Луганской области. «Покупатель выехал на место встречи из Луганска, а я – из Киева. Предварительно оформили все документы. … Могу сказать по своему опыту и опыту других людей, которые продавали квартиры в Луганске и Донецке, что по сравнению с довоенными временами, т.е. до конфликта 2014 года, цены на квартиры упали почти в три раза. Я продал квартиру за треть той цены, на которую мог претендовать в августе 2013 года».

Точка зрения автора статьи может не совпадать с позицией редакции EurasiaNet.

Украина: Арифметика войны и рынок недвижимости на Донбассе

1 / 1
X
> <